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プロがうなる土地 下馬6丁目
価格: 22,800万円 土地面積: 123.30m² [ 37.29坪 ] 交通: 東急東横線「学芸大学」駅徒歩8分

陽当りの良い開放感のある角地

隣地、周りにゆとりがあります ※実測図ではございません。

マウスを当てると左側の写真が切り替わります。

担当者からのコメント

~  洗練された街「学芸大学」駅に歩いて8分
    角地と碑文谷公園隣接による圧倒的開放感 ~


芸大学の魅力は何かを考えたとき、まず思い浮かぶのは洗練された商店街

洗練されているだけでなく、どこか懐かしいレトロな雰囲気を併せ持っています

賑やかですが、せわしく感じない・・居心地の良さが最大の魅力と思います

その中心の駅に、平坦で歩いて8分

これだけ近いにもかかわらず、現地はとても閑静


また駒沢通りにすぐ出られますので、配車アプリ無しでもタクシーは捕まえやすく

バスを利用すれば、恵比寿駅までも出やすいですよ

車の交通状況は環状七号線を境に渋滞することが多いので、

環七内側の上がり車線は割とスムーズに流れています

環七内側に位置していることは、都心へのアクセスにメリットがあります



物件の魅力は大きく2つあり、一つは圧倒的な開放感です
角地を構成する道路幅はそれぞれ5.9M公道、4.7M公道とゆったり
南側には山梨県職員宿舎があり、建物との距離は4~5M離れています
そして道路を挟んでの碑文谷テニスコートが、圧倒的開放感を生んでいます
タワーマンションや丘陵地の高台であればいざしらず、
都心の住宅地でここまでの開放感が演出できる物件は、あまり見かけません

 
2つめは建物ボリュームがとりやすいということです
土地価格を決めるのは、駅の距離や利便性、陽当りや道路付け、住環境などが主な要因として挙げられますが
もう一つ重要な要因は、建物を建築するために土地を購入しますゆえ
どれだけ大きな建物が建築可能か
がポイントです

建物を建築する際、大きな制限を受けるのは主に3階以上の部分です
北側斜線や道路斜線・日影制限を交わし、
『どれだけ3階部分の建物面積を確保できるか』
それが重要となってきます

建ぺい率60%、容積率150%の土地で考えてみます
1階部分は理論上敷地の60%まで建築できるのですが、
実際に建物プランを入れてみると・・・・
車庫が必要だったりアプローチ・自転車置き場などを考慮すると、
実際は50%しか入らない・・・ということが
2階は60%の建物面積を確保できたとして、ここまでで110%です
残り40%が3階に取れるかどうかは、シビアな問題になることが少なくありません
150%建物が建築できる土地に対して、110%の建物しか建築できない土地では、
能力評価で30%評価ダウン・・・という見方が出来ます


本物件はその点、道路付け(道路幅員と道路方向)が建物を建築しやすく、
それでいて開放感は失われていない、という部分がプロを唸らせます
掲載されている建物プランをご覧ください、車庫面積含むですが180平米が可能です

建物建築のポイント
●角地×建物準耐火構造で建蔽率最大70%
●北側方向に約6m道路があり、北側斜線(建築の制限)が回避しやすい


隣の新築マンションでは、坪単価600万円くらいの販売もありました
本物件に建築する建物面積が180平米(約54坪)としますと、
600万円 ✕ 54坪 =32,400万円 と我々は計算したりします

54坪の建築費用はグレードにもよりますが、
仮に木造住宅で坪120万円とすると、おおよそ6,480万円
土地価格22,800万円+6,480万円=29,280万円
この価格を前述の32,400万円と比較したりします 

このあたりのお話は分かりにくいと思いますので、お気軽にお問い合わせください 



周辺
は碁盤の目状に区画整備され、ゆとりある道路幅の道路が多いため
高級感のある街並みが広がります
また本地近隣には東急ストア(約320m)、イオンスタイル(約900m)
があり、またご帰宅が夜遅くなる場合、駅前東急ストアが便利です(夜24時まで営業)

碑文谷公園入口までは徒歩3分ほど、その他にも徒歩圏に複数の公園があり、
四季を身近に感じられる点も魅力的
すこし足を伸ばせば、駒沢オリンピック公園までも約1500mの程よい距離


らに学芸大学駅周辺は、ここ数年で保育園がとても増えました

目黒区の方針ですが、平成29年には617名だった待機児童が年々減少し、

令和2年にはついに待機児童0を達成しました



洗練された商店街と豊富な緑

整った治安

都心への好アクセス

建物プランの作りやすさ、開放感



日々の生活を便利に刺激的に、そして何より穏やかに過ごせる本物件、

ぜひ一度ご覧いただければと思います



※ライフラインの引込み等にかかる費用は、買主様の負担となります。

私がこの物件を担当させていただきます。

担当:恵比寿 店

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恵比寿店0120-952-311(営業時間9:30~20:00)

周辺地図

物件詳細情報

物件種別 売地 最適用途 住宅用地
所在地 東京都世田谷区下馬6丁目13-15 土地面積 123.30m² [ 37.29坪 ] (実測)
最寄り駅

東急東横線「学芸大学」駅徒歩8分

用途地域 第一種低層住居専用地域
建築条件 建築条件無
引渡し時期 相談
建ぺい率/容積率 50%/150% セットバック -
土地権利 所有権 私道面積・私道負担割合
販売区画数 - 都市計画 市街
地目 宅地 地勢 平坦
接道 北側 公道 幅5.9m (約7.8m接道) 東側 公道 幅4.7m (約12.1m接道)
現況 更地
設備 都市ガス/東京電力/公営水道/下水排水/閑静な住宅街/公園800m以内
小学校 中丸小学校(距離:約982m)
中学校 駒留中学校(距離:約1400m)
法令上の制限 準防火地域
物件ID 5016910 取引態様 代理
情報登録日 2022-05-13 次回更新予定日 2022-06-01

本店所在地:〒150-0012 東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエアタワー15F 免許番号 国土交通大臣(4)第7450号

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